Недвижимость Бали в 2025: рынок перегрет, IRR снижается, а локации переоцениваются

С 2023 по 2025 год количество проектов в формате serviced apartments увеличилось более чем в два раза. Однако арендный спрос и средняя загрузка остались на прежнем уровне. В результате внутренняя норма доходности (IRR) по новым проектам начинает снижаться.

Рост стоимости земли и строительства в районах с высокой конкуренцией — таких как Чангу и Переренан — не сопровождается сопоставимым ростом доходов от аренды. При стабильной загрузке и затратах, превышающих исторические уровни, возврат инвестиций (особенно при горизонте 5–7 лет) становится менее предсказуемым.

Ряд проектов, запущенных в проектирование в 2022–2023 годах, сегодня рискуют быть заморожены. Причина — драматически изменившаяся рыночная ситуация: смена ценовых ориентиров, изменение спроса, рост конкуренции и устаревшие бизнес-модели. Девелоперам, которые не адаптировались к новым реалиям, придётся пересматривать свои стратегии или приостанавливать активность.

Несмотря на общий перегрев в южных локациях, виллы в Убуде продолжают стабильно распродаваться. Аудитория, ориентированная на wellness-туризм, ретриты и длительное проживание, демонстрирует стабильный органический спрос. Более низкая стоимость земли, меньшая плотность конкуренции и качественная архитектура обеспечивают устойчивость этого сегмента.

Нуса-Дуа демонстрирует всплеск строительной активности. Однако темпы развития инфраструктуры — транспортной, социальной, сервисной — пока отстают. В условиях дефицита школ, кафе, городской среды и общественного транспорта локация может столкнуться с ситуацией «бетонного перенасыщения», где объекты есть, а жизнь — отсутствует.

Рынок Бали уже не про импульсивные инвестиции. Слишком высокая стоимость входа, замедляющийся рост арендных доходов и перегретые локации требуют глубокой аналитики IRR, операционной маржинальности и окупаемости. 2025 год станет фильтром между «модными проектами» и устойчивыми бизнес-моделями.