巴厘岛房地产（2025）：市场过热，内部收益率（IRR）下滑，地段被高估。

从2023年至2025年，服务式公寓项目数量增加了一倍以上。然而，租赁需求和平均入住率却停滞不前。其结果是，新项目的内部收益率（IRR）开始下降。
在诸如长谷（Canggu）和佩雷雷南（Pererenan）等竞争激烈的区域，土地和建筑成本不断上升，但租金收入却没有相应增加。在入住率保持稳定且成本超过历史水平的情况下，投资回报（尤其是在5至7年的周期内）正变得越来越难以预测。

一些在2022–2023年启动规划的项目，如今正面临停滞的风险。原因在于市场环境发生了巨大变化：价格区间的转变、需求的变化、竞争的加剧以及商业模式的过时。那些未能适应新现实的开发商将不得不重新审视其战略，或者被迫中止业务。

尽管南部地区整体过热，乌布的别墅仍在稳步销售。以健康旅游、静修和长期居住为重点的客群展现出稳定的自然需求。较低的土地成本、更少的竞争以及高质量的建筑确保了这一细分市场的稳定性。

努沙杜瓦的建设活动正在迅速增加。然而，交通、社会和服务等基础设施的发展速度却明显滞后。由于学校、咖啡馆、城市配套设施和公共交通的短缺，该地区可能面临一种“混凝土过度饱和”的局面——房产有了，但生活却没有。

巴厘岛市场已不再适合冲动型投资。高昂的进入成本、放缓的租金收入增长以及过热的区域，要求投资者深入分析内部收益率（IRR）、运营利润率和回报周期。2025年将成为一道筛选，区分“潮流项目”和可持续商业模式。