Обзор рынка краткосрочной аренды по данным AIRDNA для премиальных трёхспальных вилл в Убуде.

Рынок краткосрочной аренды в Убуде демонстрирует устойчивый интерес со стороны туристов и digital-nomads, однако последние 12 месяцев отмечены коррекцией по нескольким ключевым метрикам. Мы проанализировали данные сервиса AIRDNA по виллам категории Luxury 3BR — сегмент, востребованный семьями, парами и гостями, которые предпочитают приватность и премиальный уровень проживания.

Сводка ключевых показателей

• Годовой доход: Rp 1.1B (–18%)
• Средняя загрузка: 67% (–7%)
• Средняя цена за ночь (ADR): Rp 5.07M (–17%)
• RevPAR: Rp 3.14M (–20%)
• Submarket Score: 84 — сильный субрынок

Несмотря на падение отдельных показателей, общий индекс субрынка Убуда — 84 балла — остаётся высоким. Это говорит о стабильном спросе, умеренной сезонности и благоприятной регуляторной среде.

Спрос и сезонность

Спрос на премиальные 3-спальные виллы остаётся выше среднего по Бали. У Убуда слабее выражена сезонность — это связано с круглогодичным потоком туристов, ориентированных на wellness, ретриты и тихий отдых. Показатель Seasonality — 88 — подтверждает более равномерное распределение доходности по году по сравнению с районами побережья.

Факторы снижения доходности

• Рост конкуренции среди новых объектов аренды
• Замедление роста доходов по острову (Revenue Growth — 49)
• Увеличившееся предложение в premium-сегменте
• Коррекция цен после перегретого рынка 2022–2023 годов

При этом Убуд остаётся одним из самых устойчивых районов для инвестиций благодаря стабильному туристическому потоку и высокой средней длительности проживания.

Что это значит для инвесторов

• Даже с корректировкой Убуд остаётся перспективным в долгосроке
• Luxury 3BR — один из самых защищённых сегментов из-за ограниченного предложения
• Метрики ADR и RevPAR вероятно восстановятся после стабилизации спроса
• Новые качественные виллы чувствуют себя лучше среднего по рынку

Данные AIRDNA подтверждают, что в премиальном сегменте ключевую роль играет качество продукта, архитектура, сервис и управление объектом.



Denis Bukin

Mirra Centre — Real Estate Analytics

Email: bukin@mirracentre.id